Método Preços Hedônicos

O Método de Precificação Hedônica é usada para estimar valores econômicos por serviços ecossistêmicos ou ambientais que afetam diretamente os preços de mercado. É mais comumente aplicado a variação dos preços de habitação que refletem o valor dos atributos ambientais locais.

Ele pode ser usado para estimar os benefícios económicos ou os custos associados com:

• qualidade ambiental, incluindo a poluição do ar, da água, ou sonora
• amenidades ambientais, como visões estéticas ou proximidade a locais de lazer

A premissa básica do método de preços hedônicos é que o preço de um bem comercializado está relacionado com as suas características, ou os serviços que presta. Por exemplo, o preço de um carro reflete suas características: quantos passageiros transporta, conforto, estilo, luxo, economia de combustível, etc Portanto, podemos valorizar determinadas características de um carro ou outro bem, verificando a disposição das pessoas a pagar pelo carro quando determinada característica em análise muda.

Situação hipotética:

O interesse de verificar os benefícios da preservação de determinada área em uma região aonde o desenvolvimento econômico vem ocupando cada vez mais o solo.

Por que usar o método de preços hedônicos?

Os preços das habitações na área indicam uma correlação entre a proximidade com a área preservada e a valorização dos imóveis. Existem dados sobre as transações imobiliárias da região, tornando essa abordagem menos dispendiosa.

Abordagens alternativas:

Se a área aberta em questão é utilizada principalmente para o lazer, o método do custo de viagem pode ser usado. Alternativamente, os métodos baseados em pesquisas, como a valoração contingente, pode ser usado. No entanto, estes métodos geralmente seriam mais difíceis e despendiosos de aplicar.

Aplicação do Método de preços hedônicos:

Etapa 1:

A primeira etapa é coletar dados sobre as vendas dos imóveis residenciais na região por um período de tempo específico (geralmente um ano). Os dados necessários são:

• Preços e locais de venda dos imóveis residenciais;
• Características da propriedade que afetam os preços de venda, tais como tamanho do lote, número e tamanho dos quartos, e número de banheiros;
• Características da vizinhança que afetam os preços de venda, tais como impostos sobre a propriedade, taxas de criminalidade e disponibilidade e qualidade dos equipamentos públicos;
• Características de acessibilidade, tais como distâncias para trabalhar e centros comerciais, e disponibilidade de transporte público;
• Características ambientais que afetam os preços.

Neste caso, a característica de preocupação ambiental é a proximidade para a área aberta. O pesquisador pode coletar dados sobre a quantidade e o tipo de área aberta dentro de um determinado raio de cada propriedade, e também pode observar se uma propriedade é diretamente adjacente a área aberta. Muitas vezes, estes tipos de dados podem ser obtidos a partir de GIS baseado em computador (sistemas de informação geográfica) mapas. Os dados sobre os preços das habitações e as características estão disponíveis em órgãos públicos locais entre outras fontes.

Etapa 2:

Uma vez que os dados são recolhidos e compilados, o próximo passo é avaliar estatisticamente uma função que relaciona os valores das propriedades com as características de cada propriedades, incluindo a distância da área de interesse. A função resultante mede a parcela do preço da propriedade que é atribuída a cada característica. Assim, o pesquisador pode estimar o valor de preservar a referida área, olhando para a forma como varia o valor médio das propriedades de acordo com a mudança nas características da área de interesse.

Como é que podemos usar os resultados?

Os resultados podem ser usados para avaliar os investimentos para preservação de determinada amenidade ambiental. Por exemplo, as parcelas específicas podem estar sob consideração para a proteção. A função de valor hedônica pode ser usada para determinar os benefícios de preservar cada parcela, a qual pode então ser comparado com o custo.

Economia de Água em Condomínios